שאלות ותשובות
בנכסים מורכבים ההפרש בין התוצאה הטובה ביותר לבין סתם תוצאה טובה עשוי להתבטא במספר מיליוני ₪ ואף יותר מכך – תלוי בשווי הנכס.
לכן, אם המטרה היא למכור מגרש ברווח מקסימלי הרי שהניסיון לחסוך באחוזים הבודדים של עמלת התיווך יכול לעלות פי כמה במחיר מכירה נמוך או אי ביצוע המכירה.
כדי להשיג את התוצאה הטובה ביותר במכירה של נכס נדל"ני מורכב כמו מגרש, נדרשים בין השאר הבנה, יידע, ניסיון, יצירתיות ומקצוענות בתחומים רבים: משפטיים, תכנוניים, שיווקיים וכמובן, קשר ישיר לרוכשים פוטנציאלים רבים ככל האפשר.
לנו בשפר-צרויה נדל"ן יש את כל אלו ואף הרבה יותר
לכן, אם המטרה היא למכור מגרש ברווח מקסימלי הרי שהניסיון לחסוך באחוזים הבודדים של עמלת התיווך יכול לעלות פי כמה במחיר מכירה נמוך או אי ביצוע המכירה.
כדי להשיג את התוצאה הטובה ביותר במכירה של נכס נדל"ני מורכב כמו מגרש, נדרשים בין השאר הבנה, יידע, ניסיון, יצירתיות ומקצוענות בתחומים רבים: משפטיים, תכנוניים, שיווקיים וכמובן, קשר ישיר לרוכשים פוטנציאלים רבים ככל האפשר.
לנו בשפר-צרויה נדל"ן יש את כל אלו ואף הרבה יותר
קיימים גורמים משפטיים רבים שעשויים להשפיע על שווי המגרש לדוגמא:
1. האם הקרקע רשומה בטאבו או במנהל.
2. האם הקרקע בהסדר או שלא.
3. האם הבעלות נרשמה ע"ש הבעלים (בטאבו או במנהל).
4. האם הבעלות במושע (רישום הבעלות על חלק בלתי מסוים מהמגרש) או הבעלות היא על כל החלקה.
5. במידה והבעלות היא במושע – האם קיים הסכם שיתוף בין הבעלים השונים, המסדיר את חלוקת המגרש, והתנאים לבניה משותפת או בנפרד.
6. מי מחזיק במגרש? האם קיימים פולשים/דיירים מוגנים/ שוכרים לתקופות ארוכות.
7. האם קיים במגרש זכויות הנאה לציבור.
8. האם קיימת הפקעה.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו יודעים לנתח ולבדוק את המצב המשפטי של המגרש, לאתר ולהעריך את גורמים העשויים להשפיע את שוויו ואף לסייע בפתרון בעיות משפטיות במגרש שעשויות להשפיע על שוויו.
1. האם הקרקע רשומה בטאבו או במנהל.
2. האם הקרקע בהסדר או שלא.
3. האם הבעלות נרשמה ע"ש הבעלים (בטאבו או במנהל).
4. האם הבעלות במושע (רישום הבעלות על חלק בלתי מסוים מהמגרש) או הבעלות היא על כל החלקה.
5. במידה והבעלות היא במושע – האם קיים הסכם שיתוף בין הבעלים השונים, המסדיר את חלוקת המגרש, והתנאים לבניה משותפת או בנפרד.
6. מי מחזיק במגרש? האם קיימים פולשים/דיירים מוגנים/ שוכרים לתקופות ארוכות.
7. האם קיים במגרש זכויות הנאה לציבור.
8. האם קיימת הפקעה.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו יודעים לנתח ולבדוק את המצב המשפטי של המגרש, לאתר ולהעריך את גורמים העשויים להשפיע את שוויו ואף לסייע בפתרון בעיות משפטיות במגרש שעשויות להשפיע על שוויו.
בעיקרון לא, במרבית חוזי המכר מוודא עו"ד שמייצג את המוכרים כי יופיע הסעיף בו המוכר מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות הנדרשות, כולל הבדיקות התכנוניות וכי הוא קונה את המגרש במצבו ולא בהסתמך על כל מידע שנמסר לו ע"י הקונה.
על מנת לא למכור את המגרש שלך בזול או לחלופין לדרוש מחיר לא ריאלי ולא למכור בכלל, רצוי וכדאי לבצע בדיקה תכנונית יסודית. יזם מקצועי שירכוש את המגרש שלך יבצע את כל הבדיקות הללו בעצמו לפני הרכישה. ואם ימצא שם ערך נוסף, ברור שהוא לא יביא זאת לידיעתך במהלך המו"מ.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו מבצעים בדיקה כזאת ללא תשלום לכל נכס שבטיפולנו.
על מנת לא למכור את המגרש שלך בזול או לחלופין לדרוש מחיר לא ריאלי ולא למכור בכלל, רצוי וכדאי לבצע בדיקה תכנונית יסודית. יזם מקצועי שירכוש את המגרש שלך יבצע את כל הבדיקות הללו בעצמו לפני הרכישה. ואם ימצא שם ערך נוסף, ברור שהוא לא יביא זאת לידיעתך במהלך המו"מ.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו מבצעים בדיקה כזאת ללא תשלום לכל נכס שבטיפולנו.
בחלק מהועדות המקומיות והאזוריות בארץ ניתן להוציא דף מידע מהאינטרנט.
דף המידע מפרט בדרך כלל את זכויות הבניה, על פי התב"ע (תכנית בניין עיר) או מספר התב"עות שחלות על המגרש. דף המידע אמור לתת מידע לגבי יעוד הבניה (מגורים/מסחר/משרדים/וכו'), שטח בניה מותר לפי סיווגים, קווי בניין, גובה הבניין וסייגים, או התניות אחרות על פי התב"ע/ות החלים על המגרש.
לעיתים השטח המותר לבניה יצוין במ"ר, לעיתים באחוז משטח המגרש ולעיתים יוגדר בנפח שנקבע על פי קווי הבניין וגובה המבנה.
כאמור דף המידע אמור לפרט את זכויות הבניה המוקנות ע"פ התב"ע, אולם לעיתים המידע חסר את כל הזכויות המוקנות ע"י תכניות כלל עירוניות
זכויות המוקנות על פי חוק התכנון והבניה לרבות הקלות לא מופיעות מדף המידע.
כמו כן במרבית הועדות המקומיות ניתן לקבל מידע תכנוני במרכז מידע תכנוני של הועדה, בעל פה בטלפון, או בפגישה.
דף המידע כמו המידע התכנוני בע"פ אינו מחייב את העירייה.
המידע בו אינו שלם ואף קיימים מקרים בהם המידע המוצג אינו נכון/תקף, אולם הוא יכול לתת תמונה ראשונית למקצוען נדל"ן לגבי זכויות הבניה של הנכס, אותה ניתן להצליב עם התב"ע החלה על הנכס.
ניתן גם לקבל מידע רשמי מחייב ע"י הזמנת תיק מידע תכנוני בוועדה המקומית בעלות של כ-200 ₪ ובצירוף מפה טופוגרפית עדכנית ע"י מודד מוסמך, המסופקת ע"י בעל המגרש (בעלות של כמה אלפי ₪).
על מנת לנתח נכון את המידע בדף המידע או תיק מידע נדרשת הבנה וניסיון בתחום שהוא בדרך כלל נחלתם הבלעדית של מקצועני נדל"ן: אדריכלים, שמאים ויזמים.
בשפר-צרויה נדלן יש לנו את הידע והניסיון לנתח את המידע התכנוני ולחשוף את הפוטנציאל התכנוני של הנכס שלכם.
דף המידע מפרט בדרך כלל את זכויות הבניה, על פי התב"ע (תכנית בניין עיר) או מספר התב"עות שחלות על המגרש. דף המידע אמור לתת מידע לגבי יעוד הבניה (מגורים/מסחר/משרדים/וכו'), שטח בניה מותר לפי סיווגים, קווי בניין, גובה הבניין וסייגים, או התניות אחרות על פי התב"ע/ות החלים על המגרש.
לעיתים השטח המותר לבניה יצוין במ"ר, לעיתים באחוז משטח המגרש ולעיתים יוגדר בנפח שנקבע על פי קווי הבניין וגובה המבנה.
כאמור דף המידע אמור לפרט את זכויות הבניה המוקנות ע"פ התב"ע, אולם לעיתים המידע חסר את כל הזכויות המוקנות ע"י תכניות כלל עירוניות
זכויות המוקנות על פי חוק התכנון והבניה לרבות הקלות לא מופיעות מדף המידע.
כמו כן במרבית הועדות המקומיות ניתן לקבל מידע תכנוני במרכז מידע תכנוני של הועדה, בעל פה בטלפון, או בפגישה.
דף המידע כמו המידע התכנוני בע"פ אינו מחייב את העירייה.
המידע בו אינו שלם ואף קיימים מקרים בהם המידע המוצג אינו נכון/תקף, אולם הוא יכול לתת תמונה ראשונית למקצוען נדל"ן לגבי זכויות הבניה של הנכס, אותה ניתן להצליב עם התב"ע החלה על הנכס.
ניתן גם לקבל מידע רשמי מחייב ע"י הזמנת תיק מידע תכנוני בוועדה המקומית בעלות של כ-200 ₪ ובצירוף מפה טופוגרפית עדכנית ע"י מודד מוסמך, המסופקת ע"י בעל המגרש (בעלות של כמה אלפי ₪).
על מנת לנתח נכון את המידע בדף המידע או תיק מידע נדרשת הבנה וניסיון בתחום שהוא בדרך כלל נחלתם הבלעדית של מקצועני נדל"ן: אדריכלים, שמאים ויזמים.
בשפר-צרויה נדלן יש לנו את הידע והניסיון לנתח את המידע התכנוני ולחשוף את הפוטנציאל התכנוני של הנכס שלכם.
ברוב המקרים של מכירת מגרש קיימת אי-סימטריה במידע ובידע המצויים בידי בעלי המגרש ובידי היזם.
ליזם, שיזמות בנדל"ן היא מקצועו, יש את הידע הניסיון והכלים לבצע את הבדיקות הנדרשות כדי לקבוע את המחיר המקסימאלי שאותו יהיה מוכן לשלם.
לעומתו, לבעלי המגרש אין ברוב המקרים את הידע המקצועי והניסיון לבצע את הבדיקות הנדרשות ולכן הכלי הטריוויאלי שעומד לרשותם הוא להזמין שמאות לנכס.
עלות של שמאות למגרש יכולה להגיע לכמה עשרות אלפי ₪ והכנתה אורכת בין שבועיים לחודשיים, בהתאם לשווי ומורכבות הנכס ובכפוף לזמינות השמאי.
בפועל, במרבית המקרים, הקשר בין מחיר המכירה של המגרש לבין השווי בשמאות הוא מקרי.
הראיה לכך היא שבמכרזים, כולל אלו של מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, פעמים רבות מחיר הזכייה גבוה או נמוך בעשרות אחוזים, מהערכת השמאי ששכר המנהל.
ההסבר לכך הוא ששמאים נוקטים בגישה השמרנית בהערכת נכס ולעיתים קרובות אינם מתייחסים בשמאויות לפוטנציאל תכנוני הקיים בנכס.
לדוגמה – זכויות בניה שניתן לקבל בהקלה, בבניה בקו בנין משותף, או זכויות שניתן לנייד לנכס ממגרש אחר, כל עוד אין מסמך רשמי המאמת זאת.
בנוסף, בהערכת מגרש שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס בגישת ההשוואה, כלומר – בהשוואה לשווי זכויות הבניה במגרשים שנמכרו באזור, או בגישת החילוץ – הערכת שווי הנכס הבנוי ע"י הערכת פוטנציאל המכירות, בניכוי רווח יזמי מקובל בניכוי עלויות הבניה.
בשתי הגישות מסתמך השמאי בעיקר על עסקאות שבוצעו בעבר ומתעלם מהשווי הנוכחי והפוטנציאל העתידי של האזור.
לפיכך, אם בקרבת המגרש שלך נמכרו דירות או מגרשים במחירים נמוכים מהמחיר שניתן לקבל כיום, קיימת סבירות גבוהה ששווי הנכס על פי השמאות יהיה נמוך מהמחיר שיהיה ניתן לקבל במכירה. עם זאת, במידה ובכוונתך למכור למרות זאת את המגרש בעצמך ו/או באמצעות מתווך שאינו מומחה ברזי היזמות בנדל"ן, מומלץ להזמין שמאות לנכס אצל שמאי מקרקעין מקצועי, שמתמחה בתחום השומה למגרשים ורצוי בעל ניסיון ומוניטין מוכח, על מנת לקבל הערכה.
בשפר-צרויה נדלן אנו מכינים ללא תשלום נוסף עבור לקוחותינו תכנית עסקית מקצועית הכוללת סקר שוק רלוונטי ובחינת פוטנציאל האיזור בו ממוקם הנכס ומסתמכת על הפוטנציאל התכנוני האמיתי של הנכס.
ליזם, שיזמות בנדל"ן היא מקצועו, יש את הידע הניסיון והכלים לבצע את הבדיקות הנדרשות כדי לקבוע את המחיר המקסימאלי שאותו יהיה מוכן לשלם.
לעומתו, לבעלי המגרש אין ברוב המקרים את הידע המקצועי והניסיון לבצע את הבדיקות הנדרשות ולכן הכלי הטריוויאלי שעומד לרשותם הוא להזמין שמאות לנכס.
עלות של שמאות למגרש יכולה להגיע לכמה עשרות אלפי ₪ והכנתה אורכת בין שבועיים לחודשיים, בהתאם לשווי ומורכבות הנכס ובכפוף לזמינות השמאי.
בפועל, במרבית המקרים, הקשר בין מחיר המכירה של המגרש לבין השווי בשמאות הוא מקרי.
הראיה לכך היא שבמכרזים, כולל אלו של מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, פעמים רבות מחיר הזכייה גבוה או נמוך בעשרות אחוזים, מהערכת השמאי ששכר המנהל.
ההסבר לכך הוא ששמאים נוקטים בגישה השמרנית בהערכת נכס ולעיתים קרובות אינם מתייחסים בשמאויות לפוטנציאל תכנוני הקיים בנכס.
לדוגמה – זכויות בניה שניתן לקבל בהקלה, בבניה בקו בנין משותף, או זכויות שניתן לנייד לנכס ממגרש אחר, כל עוד אין מסמך רשמי המאמת זאת.
בנוסף, בהערכת מגרש שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס בגישת ההשוואה, כלומר – בהשוואה לשווי זכויות הבניה במגרשים שנמכרו באזור, או בגישת החילוץ – הערכת שווי הנכס הבנוי ע"י הערכת פוטנציאל המכירות, בניכוי רווח יזמי מקובל בניכוי עלויות הבניה.
בשתי הגישות מסתמך השמאי בעיקר על עסקאות שבוצעו בעבר ומתעלם מהשווי הנוכחי והפוטנציאל העתידי של האזור.
לפיכך, אם בקרבת המגרש שלך נמכרו דירות או מגרשים במחירים נמוכים מהמחיר שניתן לקבל כיום, קיימת סבירות גבוהה ששווי הנכס על פי השמאות יהיה נמוך מהמחיר שיהיה ניתן לקבל במכירה. עם זאת, במידה ובכוונתך למכור למרות זאת את המגרש בעצמך ו/או באמצעות מתווך שאינו מומחה ברזי היזמות בנדל"ן, מומלץ להזמין שמאות לנכס אצל שמאי מקרקעין מקצועי, שמתמחה בתחום השומה למגרשים ורצוי בעל ניסיון ומוניטין מוכח, על מנת לקבל הערכה.
בשפר-צרויה נדלן אנו מכינים ללא תשלום נוסף עבור לקוחותינו תכנית עסקית מקצועית הכוללת סקר שוק רלוונטי ובחינת פוטנציאל האיזור בו ממוקם הנכס ומסתמכת על הפוטנציאל התכנוני האמיתי של הנכס.
אדריכל טוב יודע להכין תכניות לפרויקט, אבל בקיא פחות בתמחור עלויות פרויקט, סקר שוק והכנת תכנית עסקית לפרויקט.
אנו נבחן את תכניות שהכין האדריכל בעיניים יזמיות, ונסתייע בהן על מנת להכין תכנית עסקית שתחשוף את שווי הנכס ותעזור ליזם שמתעניין בנכס להגיע להחלטת רכישה.
אנו נבחן את תכניות שהכין האדריכל בעיניים יזמיות, ונסתייע בהן על מנת להכין תכנית עסקית שתחשוף את שווי הנכס ותעזור ליזם שמתעניין בנכס להגיע להחלטת רכישה.
עדיף שהטיפול בנכס שלך יתבצע על ידינו מהרגע הראשון, כך תבטיח שתקבל את התמורה הגבוהה ביותר בזמן הקצר ביותר.
אם הנכס שלך כבר הוצע לחלק מלקוחותינו, נהיה מנועים להציג לאותם לקוחות את התכנית העסקית והחומר השיווקי התומך מכירה שנכין לנכס.
עם זאת, בזכות מאגר הלקוחות הגדול שלנו שכולל מעל 650 לקוחות בהן חברות הנדל"ן מהגדולות במשק, יזמים בינוניים וקטנים ומשקיעי נדל"ן קיים סיכוי גבוה כי עדיין נוכל לסייע לך למכור את הנכס בשוויו.
אבל ככל שהנכס מורכב יותר, והוצג ללקוחות פוטנציאלים רבים יותר בצורה לא מקצועית, הסיכוי לכך קטן.
אם הנכס שלך כבר הוצע לחלק מלקוחותינו, נהיה מנועים להציג לאותם לקוחות את התכנית העסקית והחומר השיווקי התומך מכירה שנכין לנכס.
עם זאת, בזכות מאגר הלקוחות הגדול שלנו שכולל מעל 650 לקוחות בהן חברות הנדל"ן מהגדולות במשק, יזמים בינוניים וקטנים ומשקיעי נדל"ן קיים סיכוי גבוה כי עדיין נוכל לסייע לך למכור את הנכס בשוויו.
אבל ככל שהנכס מורכב יותר, והוצג ללקוחות פוטנציאלים רבים יותר בצורה לא מקצועית, הסיכוי לכך קטן.