מתווך מן השורה יקח את הנכס שלך ויציע אותו כמו שהוא, למספר יזמים.
אותם יזמים מקבלים מספר גדול של הצעות לרכישה בכל שבוע ולכן מקדישים מספר דקות בלבד לבדיקה הראשונית.
אם הנכס שלך לא יראה להם אטרקטיבי – או במילים אחרות: מחירו הנמוך יאפשר רווח גבוה במיוחד לרוכש, הוא לא יתעמק בו יתר על המידה.
היזם ידחה את הנכס שלך, או פשוט יציע הצעה נמוכה מאד.
בכל מקרה – תפסיד.
אותם יזמים מקבלים מספר גדול של הצעות לרכישה בכל שבוע ולכן מקדישים מספר דקות בלבד לבדיקה הראשונית.
אם הנכס שלך לא יראה להם אטרקטיבי – או במילים אחרות: מחירו הנמוך יאפשר רווח גבוה במיוחד לרוכש, הוא לא יתעמק בו יתר על המידה.
היזם ידחה את הנכס שלך, או פשוט יציע הצעה נמוכה מאד.
בכל מקרה – תפסיד.
במכירת מגרשים או מבנים ההפרש בין התוצאה הטובה ביותר לבין סתם תוצאה טובה מסתכם לעיתים במיליוני ₪.
כדי להשיג את התוצאה הטובה ביותר במכירה כזו נדרשים בין השאר הבנה, ידע, ניסיון יצירתיות ומקצוענות בתחומים משפטיים, תכנוניים, שיווקיים, וכמובן ניהול מו"מ וקשר ישיר לרוכשים פוטנציאלים רבים ככל האפשר.
כשהטיפול בשיווק ומכירת הנכס שלך מתבצע ע"י שפר-צרויה נדל"ן התוצאה הטובה ביותר מובטחת.
כן. קיימים גורמים משפטיים רבים שעשויים להשפיע על שווי המגרש לדוגמא:
1. האם הקרקע רשומה בטאבו או במנהל.
2. האם הקרקע בהסדר או שלא.
3. האם הבעלות נרשמה ע"ש הבעלים (בטאבו או במנהל).
4. האם הבעלות במושע (רישום הבעלות על חלק בלתי מסוים מהמגרש) או על כל החלקה.
5. במידה והבעלות היא במושע – האם קיים הסכם שיתוף בין הבעלים השונים, המסדיר את חלוקת המגרש, והתנאים לבניה משותפת או בנפרד.
6. מי מחזיק במגרש? האם קיימים פולשים/דיירים מוגנים/ שוכרים לתקופות ארוכות.
7. האם קיים במגרש זכויות הנאה לציבור.
8. האם קיימת הפקעה.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו יודעים לנתח ולבדוק את המצב המשפטי של המגרש, לאתר ולהעריך את גורמים העשויים להשפיע את שוויו ואף לסייע בפיתרון בעיות משפטיות במגרש שעשויות להשפיע על שוויו.
1. האם הקרקע רשומה בטאבו או במנהל.
2. האם הקרקע בהסדר או שלא.
3. האם הבעלות נרשמה ע"ש הבעלים (בטאבו או במנהל).
4. האם הבעלות במושע (רישום הבעלות על חלק בלתי מסוים מהמגרש) או על כל החלקה.
5. במידה והבעלות היא במושע – האם קיים הסכם שיתוף בין הבעלים השונים, המסדיר את חלוקת המגרש, והתנאים לבניה משותפת או בנפרד.
6. מי מחזיק במגרש? האם קיימים פולשים/דיירים מוגנים/ שוכרים לתקופות ארוכות.
7. האם קיים במגרש זכויות הנאה לציבור.
8. האם קיימת הפקעה.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו יודעים לנתח ולבדוק את המצב המשפטי של המגרש, לאתר ולהעריך את גורמים העשויים להשפיע את שוויו ואף לסייע בפיתרון בעיות משפטיות במגרש שעשויות להשפיע על שוויו.
בעיקרון לא, במרבית חוזי המכר דואג עו"ד שמייצג את המוכר כי יופיע סעיף בו נרשם שהמוכר מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות הנדרשות, כולל הבדיקות התכנוניות, והוא קונה את המגרש במצבו ולא הסתמך על כל מידע שנמסר לו ע"י הקונה.
אולם על מנת לא למכור את המגרש שלך בזול, או לחלופין לדרוש מחיר לא ריאלי ולא למכור בכלל, רצוי וכדאי לבצע בדיקה תכנונית יסודית.
המחיר שהיזם/משקיע נדלן יהיה מוכן לשלם עבור המגרש שלך נגזר ממה שניתן לבנות עליו, בנוסף למיקומו.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו מבצעים בדיקה כזאת ללא תשלום לכל מגרש שבטיפולנו.
אולם על מנת לא למכור את המגרש שלך בזול, או לחלופין לדרוש מחיר לא ריאלי ולא למכור בכלל, רצוי וכדאי לבצע בדיקה תכנונית יסודית.
המחיר שהיזם/משקיע נדלן יהיה מוכן לשלם עבור המגרש שלך נגזר ממה שניתן לבנות עליו, בנוסף למיקומו.
בשפר-צרויה נדל"ן אנו מבצעים בדיקה כזאת ללא תשלום לכל מגרש שבטיפולנו.
בחלק גדול של הועדות המקומיות והאזוריות בארץ ניתן להוציא דף מידע מהאינטרנט בחינם. דף המידע מפרט בדרך כלל את זכויות הבניה, על פי התב"ע (תכנית בניין עיר) או מספר התב"עות שחלות על המגרש. דף המידע אמור לתת מידע לגבי יעוד הבניה (מגורים/מסחר/משרדים/וכו'), שטח בניה מותר לפי סיווגים, קווי בניין, גובה הבניין וסייגים או התניות אחרות על פי התב"ע/ות החלים על המגרש.
לעיתים השטח המותר לבניה יצוין במ"ר, לעיתים באחוז משטח המגרש ולעיתים יוגדר בנפח שנקבע על פי קווי הבניין וגובה המבנה.
כאמור דף המידע אמור לפרט את זכויות הבניה המוקנות ע"פ התב"ע, אולם לעיתים המידע חסר את כל הזכויות המוקנות ע"י תכניות כלל עירוניות. זכויות המוקנות על פי חוק התכנון והבניה לרבות הקלות לא מופיעות מדף המידע.
כמו כן במרבית הועדות המקומיות ניתן לקבל מידע תכנוני במרכז מידע תכנוני של הועדה בעל פה בטלפון או בפגישה.
דף המידע כמו המידע התכנוני בע"פ אינו מחייב את העירייה, אולם הוא יכול לתת תמונה טובה למקצוען נדל"ן לגבי זכויות הבניה של הנכס.
ניתן לקבל מידע רשמי מחייב ע"י הזמנת תיק מידע תכנוני בוועדה המקומית בעלות של כ-200 ₪ ובצירוף מפה טופוגרפית עדכנית ע"י מודד מוסמך.
על מנת לנתח נכון את המידע בדף המידע או תיק מידע נדרשת הבנה וניסיון בתחום שהוא בדרך כלל נחלתם הבלעדית של אדריכלים, שמאים ויזמים.
בשפר-צרויה נדלן יש לנו את הידע והניסיון לנתח את המידע התכנוני ולחשוף את הפוטנציאל התכנוני של הנכס שלכם.
לעיתים השטח המותר לבניה יצוין במ"ר, לעיתים באחוז משטח המגרש ולעיתים יוגדר בנפח שנקבע על פי קווי הבניין וגובה המבנה.
כאמור דף המידע אמור לפרט את זכויות הבניה המוקנות ע"פ התב"ע, אולם לעיתים המידע חסר את כל הזכויות המוקנות ע"י תכניות כלל עירוניות. זכויות המוקנות על פי חוק התכנון והבניה לרבות הקלות לא מופיעות מדף המידע.
כמו כן במרבית הועדות המקומיות ניתן לקבל מידע תכנוני במרכז מידע תכנוני של הועדה בעל פה בטלפון או בפגישה.
דף המידע כמו המידע התכנוני בע"פ אינו מחייב את העירייה, אולם הוא יכול לתת תמונה טובה למקצוען נדל"ן לגבי זכויות הבניה של הנכס.
ניתן לקבל מידע רשמי מחייב ע"י הזמנת תיק מידע תכנוני בוועדה המקומית בעלות של כ-200 ₪ ובצירוף מפה טופוגרפית עדכנית ע"י מודד מוסמך.
על מנת לנתח נכון את המידע בדף המידע או תיק מידע נדרשת הבנה וניסיון בתחום שהוא בדרך כלל נחלתם הבלעדית של אדריכלים, שמאים ויזמים.
בשפר-צרויה נדלן יש לנו את הידע והניסיון לנתח את המידע התכנוני ולחשוף את הפוטנציאל התכנוני של הנכס שלכם.
ברוב המקרים של מכירת מגרש קיימת אי-סימטריה במידע ובידע שמצוי בידי בעלי המגרש לבין זה שמצוי בידי היזם.
ליזם, שיזמות בנדל"ן היא מקצועו, יש את הידע הניסיון והכלים לבצע את הבדיקות הנדרשות כדי לקבוע את המחיר המקסימאלי שאותו יהיה מוכן לשלם.
מצד שני, ברוב המקרים לבעלי המגרש אין את הידע המקצועי והניסיון לבצע את הבדיקות הנדרשות ולכן הכלי הטריוויאלי שעומד לרשותו להזמין שמאות לנכס.
עלות של שמאות למגרש יכולה להגיע לכמה עשרות אלפי ₪, והכנתה אורכת בין שבועיים לחודשיים בהתאם לשווי ומורכבות הנכס ובכפוף לזמינות השמאי.
בפועל הקשר בין מחיר המכירה של המגרש לבין השווי בשמאות הוא מקרי לחלוטין, והראיה לכך היא שתופעה שכיחה היא שבמכרזים, כולל אלו של מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, מחיר הזכייה גבוה או נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השמאי ששוכר המוכר.
ההסבר לכך הוא ששמאים נוקטים בגישה השמרנית בהערכת נכס ולעיתים קרובות אינם מתייחסים בשמאויות לפוטנציאל תכנוני שקיים בנכס לדוגמה – זכויות בניה שניתן לקבל בהקלה, בבניה בקו בנין משותף או זכויות שניתן לנייד לנכס ממגרש אחר כל עוד אין מסמך רשמי המאמת זאת.
בנוסף, בהערכת מגרש שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס בגישת ההשוואה, ז"א בהשוואה לשווי זכויות הבניה במגרשים שנמכרו באזור או בגישת החילוץ – הערכת שווי הנכס הבנוי בניכוי רווח יזמי מקובל בניכוי עלויות הבניה. בשתי הגישות מסתמך השמאי על עסקאות שבוצעו בעבר ומתעלם מהפוטנציאל של האזור.
עם זאת, במידה ואתה מתכוון למכור את המגרש בעצמך ו/או באמצעות מתווך שאינו בעל ידע ברזי היזמות בנדל"ן, מומלץ להזמין שמאות לנכס אצל שמאי מקרקעין מקצועי שמתמחה בתחום השומה למגרשים ורצוי בעל ניסיון ומוניטין מוכח על מנת לקבל הערכה.
ליזם, שיזמות בנדל"ן היא מקצועו, יש את הידע הניסיון והכלים לבצע את הבדיקות הנדרשות כדי לקבוע את המחיר המקסימאלי שאותו יהיה מוכן לשלם.
מצד שני, ברוב המקרים לבעלי המגרש אין את הידע המקצועי והניסיון לבצע את הבדיקות הנדרשות ולכן הכלי הטריוויאלי שעומד לרשותו להזמין שמאות לנכס.
עלות של שמאות למגרש יכולה להגיע לכמה עשרות אלפי ₪, והכנתה אורכת בין שבועיים לחודשיים בהתאם לשווי ומורכבות הנכס ובכפוף לזמינות השמאי.
בפועל הקשר בין מחיר המכירה של המגרש לבין השווי בשמאות הוא מקרי לחלוטין, והראיה לכך היא שתופעה שכיחה היא שבמכרזים, כולל אלו של מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, מחיר הזכייה גבוה או נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השמאי ששוכר המוכר.
ההסבר לכך הוא ששמאים נוקטים בגישה השמרנית בהערכת נכס ולעיתים קרובות אינם מתייחסים בשמאויות לפוטנציאל תכנוני שקיים בנכס לדוגמה – זכויות בניה שניתן לקבל בהקלה, בבניה בקו בנין משותף או זכויות שניתן לנייד לנכס ממגרש אחר כל עוד אין מסמך רשמי המאמת זאת.
בנוסף, בהערכת מגרש שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס בגישת ההשוואה, ז"א בהשוואה לשווי זכויות הבניה במגרשים שנמכרו באזור או בגישת החילוץ – הערכת שווי הנכס הבנוי בניכוי רווח יזמי מקובל בניכוי עלויות הבניה. בשתי הגישות מסתמך השמאי על עסקאות שבוצעו בעבר ומתעלם מהפוטנציאל של האזור.
עם זאת, במידה ואתה מתכוון למכור את המגרש בעצמך ו/או באמצעות מתווך שאינו בעל ידע ברזי היזמות בנדל"ן, מומלץ להזמין שמאות לנכס אצל שמאי מקרקעין מקצועי שמתמחה בתחום השומה למגרשים ורצוי בעל ניסיון ומוניטין מוכח על מנת לקבל הערכה.
בשפר-צרויה נדלן אנו מכינים, ללא תשלום נוסף, עבור לקוחותינו תכנית עסקית מקצועית שכוללת סקר שוק ובחינת פוטנציאל האיזור ושחושפת את פוטנציאל הנכס ומתייחסת לפוטנציאל המימוש של כל הזכויות האפשריות בנכס ופוטנציאל האזור.
אדריכל טוב יודע להכין תכניות לפרויקט, אבל בקיא פחות בתמחור עלויות פרויקט, סקר שוק והכנת תכנית עסקית לפרויקט.
בשפר-צרויה נדל"ן נבחן את התכנית שהכין האדריכל, נוודה שהיא ממצה את זכויות הבניה בנכס וממקסמת את שווי המגרש, ונשתמש בה לבניית תכנית עסקית, שתעזור ליזם שמתעניין בנכס להגיע להחלטת רכישה.
בשפר-צרויה נדל"ן נבחן את התכנית שהכין האדריכל, נוודה שהיא ממצה את זכויות הבניה בנכס וממקסמת את שווי המגרש, ונשתמש בה לבניית תכנית עסקית, שתעזור ליזם שמתעניין בנכס להגיע להחלטת רכישה.
ייה למספר רב של מתווכים לצורך הגדלת סיכויי המכירה של המגרש, היא טעות נפוצה של בעלי נכסים רבים.
בפועל, פעולה כזו עשויה להוביל לתוצאה ההפוכה.
יזם שדחה הצעה לרכישת מגרש לאחר שבחן את העסקה בצורה שטחית מאחר שהוצעה לו באופן חובבני וללא תכנית עסקית מבוססת שתומכת במחיר המכירה, קרוב לוודאי, יסרב להשקיע זמן נוסף בבחינת המגרש, גם אם יוצע לו שוב בצורה המקצועית ביותר.
בנוסף, פעולה לא מתואמת של מתווכים שונים על אותו מגרש מייצרת תחושה אצל היזמים שהמגרש נמצא בשוק זמן רב, ואם לא נמכר, כנראה שיש בעיות בנכס, או שהמוכר אינו רציונאלי.
.במאגר היזמים של שפר-צרויה נדלן קיימות החברות הנדל"ן הגדולות במשק ועוד מספר רב של יזמים בינוניים וקטנים ומשקיעי נדל"ן.
בזכות צורת העבודה המקצועית והייחודית שלנו, שעוזרת ליזמים להגיע להחלטה מהירה בבחינת העסקה, מאגר זה מתכעדן וגדל.
אנו פונים בצורה ממוקדת ומדויקת ליזמים או משקיעי נדל"ן שמחפשים מגרשים בתקציב, מיקום ואופי הפרויקט, של המגרש שלך.
כך אנו שומרים על הדיסקרטיות שלך ושל המגרש ונמנעים מליצור את התחושה שהנכס מוצע למכירה זמן רב.
בפועל, פעולה כזו עשויה להוביל לתוצאה ההפוכה.
יזם שדחה הצעה לרכישת מגרש לאחר שבחן את העסקה בצורה שטחית מאחר שהוצעה לו באופן חובבני וללא תכנית עסקית מבוססת שתומכת במחיר המכירה, קרוב לוודאי, יסרב להשקיע זמן נוסף בבחינת המגרש, גם אם יוצע לו שוב בצורה המקצועית ביותר.
בנוסף, פעולה לא מתואמת של מתווכים שונים על אותו מגרש מייצרת תחושה אצל היזמים שהמגרש נמצא בשוק זמן רב, ואם לא נמכר, כנראה שיש בעיות בנכס, או שהמוכר אינו רציונאלי.
.במאגר היזמים של שפר-צרויה נדלן קיימות החברות הנדל"ן הגדולות במשק ועוד מספר רב של יזמים בינוניים וקטנים ומשקיעי נדל"ן.
בזכות צורת העבודה המקצועית והייחודית שלנו, שעוזרת ליזמים להגיע להחלטה מהירה בבחינת העסקה, מאגר זה מתכעדן וגדל.
אנו פונים בצורה ממוקדת ומדויקת ליזמים או משקיעי נדל"ן שמחפשים מגרשים בתקציב, מיקום ואופי הפרויקט, של המגרש שלך.
כך אנו שומרים על הדיסקרטיות שלך ושל המגרש ונמנעים מליצור את התחושה שהנכס מוצע למכירה זמן רב.
עדיף שהטיפול בנכס שלך יתבצע על ידינו מהרגע הראשון שהחלטת למכור אותו, כך תבטיח שתקבל מהנכס שלך את התמורה הגבוהה ביותר בזמן הקצר ביותר.
למרות זאת, גם אם הנכס שלך מוצע למכירה זמן ממושך, יתכן שעדיין נוכל לסייע לך.
בזכות מאגר הלקוחות הגדול שלנו שכולל חברות הנדל"ן מהגדולות במשק, יזמים בינוניים וקטנים ומשקיעי נדל"ן רבים כבר טיפלנו בהצלחה במספר נכסים שהוצעו למכירה זמן ממושך לפני שעברו לטיפולנו והצלחנו להביא למכירה במחיר המקסימאלי תוך זמן קצר.
למרות זאת, גם אם הנכס שלך מוצע למכירה זמן ממושך, יתכן שעדיין נוכל לסייע לך.
בזכות מאגר הלקוחות הגדול שלנו שכולל חברות הנדל"ן מהגדולות במשק, יזמים בינוניים וקטנים ומשקיעי נדל"ן רבים כבר טיפלנו בהצלחה במספר נכסים שהוצעו למכירה זמן ממושך לפני שעברו לטיפולנו והצלחנו להביא למכירה במחיר המקסימאלי תוך זמן קצר.